普通老百姓苦于高房价，买房给他们造成了巨大的压力，然而普通老百姓抱怨买房之时，炒房客炒作房产太高房价获取暴利的行为更是众人不满，拉够了老百姓的仇恨，之所以的会出现买房难的现象，炒房客难辞其咎，然而民众也不免好奇，炒房究竟是怎么一回事。炒房究竟怎么运作，炒房客究竟是怎么实现炒房的，炒房客的潜规则让人大开眼界，老百姓终于彻底看清了炒房客的嘴脸。
1、低端炒房客。这种炒房客和普通人其实差不了多少，不少老师、退休工作人员、中介公司工作人员、普通白领都能运作炒房，方法也比较简单，利用自己手头拥有的一点资金，先付个首付，然后再将买回来的房子挂到中介处或者亲自售卖，赚取一点差价，这种炒房行为一般盈利都不高，大概只能获取几万十几万的利润，是一种比较低级的炒房行为，对房地产市场几乎没什么影响。
2、炒房客进阶。炒房客来源其实还是普通人，包括什么老师白领在内，但是这一类炒房有一点进步之处，他们对于金融知识、房地产知识有着充分的了解，对于国家政策、楼市变动相当敏感，这一类人炒房的特点是迅速转卖，与中介公司、银行等进行合作，最大限度地降低首付，且在最快时间内高价卖出，转卖周期一般不超过100天。
3、专业炒房客。专业炒房客的高级之处，在于炒房成本的和炒房规模的变动。低级炒房客需要首付资金作为基础，一次性炒房的数量通常只是一套房，而专业炒房客通常利用高杠杆买房，也就是我们通常说的空手套白狼，炒房客暂时以一套房子作为抵押，向银行借取贷款买房，以贷款买房的房子重新抵押贷款，换取新的资金，用以弥补之前的贷款，房价越涨，房子越升值，贷款额度越大，宛如滚雪球一般，债务越滚越大。这种炒房手段运作周期更短，通常在一个月到3个月左右，不但能保证资金正常周转，而且能不断提升盈利空间。
4、资本运作炒房。这种炒房客的真实身份多半为资本相对雄厚的老板，甚至是民间信贷组织，也就是我们常说的炒房团。这种炒房运作隐秘而高明，他们通常利用银行贷款利率与民间利率存在的差价，当开发商资金较为紧张之时，这一类炒房客利用低利率的银行贷款，以融资为幌子，为开发商提供资金，缓解资金紧张问题，向开发商赚取银行利率与民间利率的巨额差价，推动房价上涨，这种炒房行为动辄牵涉几千亿的资本，炒房周期一般在3个月到两年左右。
5、究极炒房客。这一类炒房客已经不能用炒房来形容，他们已经脱出了房子转卖、房贷的范畴，直接瞄准了住宅用地，同政府进行合作，以招商引资的名头，以较低的价格拿下住宅用地或者更改土地用途，高价转卖给开发商，或者私下多次转手，故意抬高价格，实现高价转让。这种炒房客完全不用在意房价的涨跌、房地产的开发，单纯负责土地转让就能获得巨额的利润。
